Das neue System der Grunderwerbsteuer in der Fassung der Steuerreform 2015/2016 ist vor allem dadurch gekennzeichnet, dass der Grundstückswert, welcher gleichsam dem Verkehrswert entspricht, den (dreifachen) Einheitswert bei unentgeltlichen Übertragungen ablöst und somit Übertragungen von Grundstücken im Familienkreis regelmäßig mit einer höheren GrESt belastet werden. Die Neuregelungen sind auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 31.12.2015 verwirklicht werden.

Beibehalten wurde das Grundprinzip, demzufolge die GrESt grundsätzlich von der Gegenleistung zu bemessen ist. Liegt jedoch keine Gegenleistung vor - etwa im Falle einer Schenkung oder Erbschaft - so ist der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Der Grundstückswert selbst wird nunmehr auch im GrEStG definiert und zwar entweder als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes (das ist das sogenannte Pauschalwertmodell) oder als ein aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel (z.B. Immobilienpreisspiegel der WKÖ, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder) abgeleiteter Wert. Immerhin ist es überdies möglich, den geringeren gemeinen Wert des Grundstücks z.B. durch ein Schätzgutachten eines Sachverständigen nachzuweisen. Die genaue Wertermittlung soll noch im Wege einer Verordnung kundgemacht werden.

Neu ist auch die Ermittlung des Steuertarifs, der davon abhängt, ob ein entgeltlicher, teilentgeltlicher oder unentgeltlicher Erwerbsvorgang vorliegt. Unentgeltlichkeit liegt vor, wenn die Gegenleistung bis zu 30% des Grundstückswerts ausmacht - Entgeltlichkeit ist hingegen bei einer Gegenleistung von mehr als 70% des Grundstückswerts gegeben. Bei der dazwischen liegenden Teilentgeltlichkeit kommt es zu einer Aufspaltung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Erfreulicherweise wurde klargestellt, dass Erwerbe von Todes wegen, Erwerbe von Wohnungseigentum bei Tod des Partners und Erwerbe unter Lebenden im (weiter gefassten und somit Geschwister, Neffen und Nichten umfassenden) Familienverband jedenfalls als unentgeltlich anzusehen sind und allfällige Gegenleistungen für die Ermittlung der GrESt unbeachtlich sind (d.h. der Grundstückswert bildet die Bemessungsgrundlage). Die GrESt von 3,5% der Bemessungsgrundlage kommt bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen und bei dem entgeltlichen Teil von teilentgeltlichen Erwerben zur Anwendung. Für unentgeltliche Erwerbe und unentgeltliche Teile von teilentgeltlichen Erwerben gilt folgender Stufentarif.

• 0,5% für die ersten 250.000 € des Grundstückswertes,
• 2% für die nächsten 150.000 € des Grundstückswertes,
• 3,5% für den darüber hinaus gehenden Teil des Grundstückswertes.

Um Gestaltungsspielräume im Sinne einer Ausnutzung des Stufentarifs durch Aufspaltung eines Erwerbsvorgangs auf mehrere Vorgänge zu verhindern, ist eine Zusammenrechnung der einzelnen Erwerbe zwischen identen Personen innerhalb eines fünfjährigen Zusammenrechnungszeitraums für die Ermittlung des Stufentarifs vorgesehen. Es muss auch dann zusammengerechnet werden, wenn eine wirtschaftliche Einheit durch zwei oder mehrere Erwerbsvorgänge innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person übertragen wird. Beispielsweise ist daher die Übertragung eines Grundstücks von den Eltern an ihr Kind nicht in zwei Erwerbsvorgänge aufzuspalten, sondern als ein Erwerbsvorgang höher zu besteuern.

Erfreulicherweise kommt es durch die Steuerreform 2015/2016 auch zu Verbesserungen. Bei unentgeltlichen bzw. entsprechend teilentgeltlichen Erwerben von betrieblichen Grundstücken (der Anteil am Betrieb oder an der Mitunternehmerschaft muss zumindest 25% ausmachen) kann der Betriebsübertragungsfreibetrag genutzt werden – dieser wurde von 365.000 € sogar auf 900.000 € erhöht. Bei der Übertragung unter Lebenden ist der Freibetrag an die Bedingung geknüpft, dass der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder entsprechend körperlich bedingte Funktionseinschränkungen nachgewiesen werden können. Der Freibetrag kürzt den Grundstückswert für den unentgeltlichen Teil, auf den dann der Stufentarif angewendet wird. Bei teilentgeltlichen Übertragungen ist auch der Freibetrag zu aliquotieren. Bedeutend ist ebenso, dass die Steuerbelastung aus dem Stufentarif für den unentgeltlichen Teil mit 0,5% vom Grundstückswert (vor Abzug des Freibetrags) gedeckelt ist.

Nicht nur die direkte Übertragung von Grundstücken kann GrESt auslösen, sondern auch die Vereinigung bzw. Übertragung aller Anteile an grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaften und auch Personengesellschaften. Um in der Vergangenheit beliebten Konstruktionen, bei denen ein Zwerganteil durch einen Treuhänder gehalten wurde, einen Riegel vorzuschieben, soll zukünftig schon die Übertragung bzw. Vereinigung von zumindest 95% der Anteile GrESt auslösen (auch wenn mindestens 95% der Anteile von einer Unternehmensgruppe gehalten werden). Außerdem werden treuhändig gehaltene Anteile explizit dem Treugeber zugerechnet. Bei Personengesellschaften kann bereits die Änderung der Gesellschafterstruktur (von zumindest 95%) innerhalb von fünf Jahren die GrESt auslösen.

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