Der Verfassungsgerichtshof hat Ende 2012 die Bemessung der Grunderwerbsteuer (GrESt) auf Basis der veralteten und sehr niedrigen Einheitswerte als verfassungswidrig erkannt und als Gesetzesreparaturfrist den 31. Mai 2014 eingeräumt (siehe auch KI 01/13). Auslöser war der Umstand, dass die GrESt bei Schenkungen und Erbschaften vom dreifachen Einheitswert bemessen wurde, beim entgeltlichen Erwerb hingegen von der Gegenleistung. Im Budgetbegleitgesetz 2014, welches noch im Begutachtungsentwurf vorliegt, soll die Bemessungsgrundlage für die GrESt verfassungskonform ausgestaltet werden. Der Gesetzgeber orientiert sich dabei stark an den Bestimmungen zur Grundbucheintragungsgebühr.

Die Neuregelung sieht wie schon bisher grundsätzlich vor, dass die Gegenleistung – oftmals ist dies der Kaufpreis des Grundstücks - die Bemessungsgrundlage für die GrESt bildet. Liegt keine Gegenleistung vor, so ist grundsätzlich der gemeine Wert (Verkehrswert) heranzuziehen. Eine Begünstigung besteht bei der Übertragung im erweiterten Familienverband, da hierbei der dreifache Einheitswert bzw. maximal 30% des gemeinen Werts des Grundstücks die Bemessungsgrundlage darstellen. Eine solche Übertragung umfasst Entgeltlichkeit, Unentgeltlichkeit wie auch den Erwerb von Todes wegen und macht deutlich, dass für die Anwendbarkeit des Einheitswertes zukünftig der Erwerb innerhalb des erweiterten Familienverbands maßgebend ist. Dieser erweiterte Kreis umfasst z.B. Ehegatten/eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, Enkel und auch Geschwister, Nichten oder Neffen. Neben der günstigen Bemessungsgrundlage wird auch der reduzierte GrESt-Satz von 2% angewendet.

Der dreifache Einheitswert bzw. maximal 30% des gemeinen Werts soll künftig auch bei der Anteilsvereinigung (Übergang aller Anteile einer Gesellschaft) gelten – allerdings mit einem GrESt-Satz von 3,5%. Besondere Begünstigungen in Form des einfachen Einheitswerts soll es auch im land- und forstwirtschaftlichen Bereich geben – dort sind übrigens ab 1.1.2015 aktualisierte Einheitswerte geplant. Aufgrund dieses Umstands soll die Neuregelung auf land- und forstwirtschaftliche Erwerbsvorgänge erst nach dem 31. Dezember 2014 anwendbar sein bzw. wenn die Steuerschuld nach diesem Zeitpunkt entsteht. Allgemein stellt hingegen der 31. Mai 2014 die markante Grenze für das grundsätzliche Inkrafttreten der Neuregelung dar.

Neben der Ausdehnung des begünstigten Familienkreises (erweiterter Familienverband) ist auffällig, dass für Liegenschaftstransaktionen im Unternehmensverbund, welche weder unter die weiterhin geltende Begünstigung des UmgrStG in Form des zweifachen Einheitswertes fallen noch einen Anteilsvereinigungstatbestand darstellen, ab 1. Juni 2014 keine Begünstigungen mehr vorgesehen sind und der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage für die GrESt darstellt. In einer solchen Situation könnte eine Übertragung vor Juni 2014 vorteilhaft sein, wobei der finale Gesetzwerdungsprozess noch abzuwarten bleibt. Umgekehrt könnte ein Abwarten aufgrund der Erweiterung des Familienkreises im Einzelfall vorteilhaft sein.

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