Die seit 1.4.2012 zur Anwendung kommende „Immobilienbesteuerung neu“ sieht im Privatvermögen grundsätzlich eine Besteuerung von Immobilienverkäufen mit dem Sondersteuersatz von 25% vor. Ungleich der Rechtslage vor dem 1.4. ist Steuerfreiheit nur mehr im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung bzw. bei selbst hergestellten Gebäuden möglich. Das BMF hat Anfang September Antworten zu typischen Fragen i.Z.m. der Besteuerung von Immobilien veröffentlicht (BMF-Info zur neuen Grundstücksbesteuerung in Frage und Antwort) - die Einarbeitung der Aussagen in die EStR ist geplant. Nachfolgend werden interessante Aspekte zur Hauptwohnsitzbefreiung näher dargestellt.

Sinn und Zweck

Ziel der Hauptwohnsitzbefreiung ist, das Reinvestitionspotential für ein Eigenheim nicht durch die Besteuerung des Veräußerungserlöses zu schmälern. Die Befreiung betrifft nicht nur das Gebäude sondern auch Grund und Boden und setzt voraus, dass das Haus bzw. die Wohnung entweder von der Anschaffung bis zur Veräußerung ununterbrochen als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser Zeitraum zumindest zwei Jahre beträgt oder dass die Nutzung als Hauptwohnsitz innerhalb von 10 Jahren vor dem Verkauf zumindest fünf durchgehende Jahre ausgemacht hat.

Zeiten des Vorbesitzers

Die BMF-Info stellt klar, dass die Voraussetzungen für die Wohnsitzbefreiung unmittelbar von dem Veräußerer erfüllt sein müssen – es ist nicht ausreichend wenn z.B. der Vorbesitzer die nötigen Zeitspannen erfüllt hat und das Gebäude im Erbwege dem späteren Verkäufer zugeht.

Toleranzrahmen

Der Toleranzrahmen für die Fragen, ob der Hauptwohnsitz bis zur Veräußerung bestanden hat bzw. ob der Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung aufgegeben wird, wird von 6 Monate auf 12 Monate verlängert. Der Toleranzrahmen ist typischerweise ein Thema, wenn der Vertragszeitpunkt von der tatsächlichen Übergabe der Immobilie abweicht oder wenn die Bewohnbarkeit des Eigenheims etwa durch Instandsetzungsarbeiten erst erreicht werden muss. Für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung ist wichtig, dass eine Vereinbarung über den Zeitpunkt der Aufgabe des Hauptwohnsitzes durch den Verkäufer vorliegen muss. Dem BMF folgend ist es ausgeschlossen, dass der Toleranzrahmen für die Erreichung der zeitlichen Voraussetzung der Hauptwohnsitzbefreiung hinzugezählt wird.

Nutzfläche

Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt zur Anwendung, wenn mindestens 2/3 der gesamten Nutzfläche für eigene Wohnzwecke verwendet werden. In der BMF-Info kommt klar zum Ausdruck, dass etwa beim Verkauf eines Eigenheimes mit zwei Wohnungen zumindest 2/3 der Gebäudefläche für Eigenwohnzwecke genutzt werden müssen. Der Begriff des (begünstigten) Eigenheims setzt überdies voraus, dass in dem Wohnhaus nicht mehr als zwei Wohnungen sind und deren Verwendung zu Wohnzwecken mehr als 2/3 beträgt. Auf den nicht für Wohnzwecke genutzten Teil kann die Hauptwohnsitzbefreiung nicht angewendet werden. Die Gartenfläche kann – eine Nutzung für Wohnzwecke vorausgesetzt - niemals die Eigenheimeigenschaft und somit die Befreiung begründen.

Garten und Kfz-Abstellplatz

Klargestellt wird seitens des BMF, dass die Befreiung für Grund und Boden von 1.000 m2 auf die Gesamtgrundstücksfläche bezogen ist (Gebäude und Garten) und nicht nur auf die reine Gartenfläche (zusätzlich). Werden Kfz-Abstellplätze mitveräußert, so sind max. zwei von der Befreiung miterfasst. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Parkplätze auf einem gesonderten Grundstück (eigene Einlagenzahl) befinden.

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